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兩年起拍價漲30億 廣州 巨無霸地塊爆冷

  僅兩傢企業競拍，三輪舉牌，溢價僅1.4%。原本被外界看好的廣州舊改"巨無霸地塊"油制氣廠，在昨日下午的競拍中大爆冷門。

  此前曾表示有意競拍該地塊的富力地產廣州公司、敏捷地產及越秀地產(00123.HK)均缺席，最終該地塊被廣州市城實投資有限公司以61.5億元摘得，僅高出底價8500萬元，折合樓面價10506元/平方米。

  在拍賣現場，隻有兩傢企業參與競拍。其中，廣州市城實投資有限公司(下稱"廣州城實投資")是廣州市城市建設投資集團有限公司(下稱"廣州城投")與廣州珠江實業集團有限公司(下稱"珠江實業")的合作項目公司。另一個競拍者是金融街廣州置業有限公司與廣州思泰房地產開發的聯合體。

  61.1億，61.3億，61.5億。競拍開始後，僅經過三輪舉牌，廣州油制氣廠地塊便被廣州城實投資拿下。

  這堪稱神速的土地拍賣，與此前外界預測的火熱程度相去甚遠。

  廣州市國土資源和房屋管理局的掛牌資料顯示，位於天河區岐山路183號的油制氣廠土地用途為二類居住用地、小學用地、公交站場用地、道路用地，宗地面積29.59萬平方米，出讓宗地面積18.29萬平方米，建築面積不超過60.65萬平方米，其中居住58.54萬平方米、小學2.02萬平方米、公交站場903平方米，掛牌起始價為60.65億元。

  這是天河區最大一塊宅地，位於奧體中心周邊大型居住區的東片區，於2010年底被列入《廣州市舊廠房改造專項規劃》。按照油制廠地塊規劃設計方案，該地塊將規劃為七個居住地塊，總用地面積達21萬平方米，總建築面積67萬平方米以上，定位為廣州東部大型綜合居住新區。

  2011年10月，油制氣廠地塊被掛牌，總起始價29.62億元。但隨後，因同月出讓數塊土地流拍，最終此地塊原定11月18日掛牌出讓被終止。

  時隔兩年，該地塊再次被掛出，起始價已經漲瞭約30億元。這與廣州市中心城區的土地日益稀缺不無關系。

  該土地掛牌後，就有業內人士表示其最後拍出的樓面價肯定會達2萬元/平方米。可以參照的是，廣州最大規模的"舊改"項目廣鋼新城在今年2月正式出讓瞭5幅地塊，折合樓面地價分別在17950元~21568元平方米之間，溢價率為38%~66%。

  但為何這次卻大爆冷門？

  合富輝煌房地產市場研究首席分析師黎文江認為原因有二。首先，油制氣廠的門檻較高，起始價逾60億元，將大部分中小型房企攔在瞭門外。其次，該地塊的拆遷難度較高，雖然這是一塊熟地，不存在人員拆遷的問題，但油制氣廠的設備拆遷等存在一定難度，且會增加開發成本和開發時間。

  油制氣廠雖於2009年停產，但去跟銀行辦貸款相關設備並未進行拆卸，包括煙囪、儲油罐、倉庫、臨時建築等。

  廣州市國土資源和房屋管理局的公告顯示，競得該地塊的買傢須"自行負責地塊內地上(下)建構築物、設備、地上(下)管網的拆遷及土壤修復置換工作"。並在完成拆卸工作後，按協議所附資產清單目錄將拆卸物品無償移交給廣州燃氣貿易有限公司。

  不過公告中亦週轉金,南投融資貸款,銀行中小企業貸款利率比較推薦表示，如果競得人"逾期未簽訂拆卸協議的，出讓人可單方解除土地出讓合同並向受讓人退還競買保證金和已繳的出讓合同價款"。

  "總體來說，廣州城實投資以61.5億元拿下油制氣廠地塊，將獲得較大利潤空間。"黎文江認為，相比廣鋼新城，油制氣廠的地段更好，具有很大的升值潛力。

  目前，油制氣廠地塊所處的奧體板塊僅有一個在售新盤天健上城，當前毛坯售價2.4萬元/平方米。有業內觀點認為，油制氣廠地塊未來的房價或將攀至3萬元/平方米。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/08152698374.shtml
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