沙龍實錄解限對市場影響有限 限貸放松是根本
"武漢下半年樓市走勢"業內研討沙龍現場
主持人：今天的沙龍是因為近期市場有大的變動，尤其是140平米戶型限購的取消，對豪宅產品來說市場調整較大，這次納帕溪谷把大傢聚集在一起大傢聊一聊每個項目限購之後的在售情況，包括未來會以什麼樣的方式來迎接新的挑戰？
【地產沙龍：限購放松對武漢樓市影響有限】
東原地產集團武漢瑞華置業發展有限公司策劃經理孫琴
孫琴：限購解除，其實納帕溪谷的客戶相對而言還是比較理智的。新政出臺頭一兩周納帕溪谷的客戶受訪量增大，但是成交量沒有明顯增加，客戶在觀望，在想會不會有更多政策出臺；兩三周以後，整個限購取消風潮落定，客戶的心理發生瞭很大的變化，因而三四周以後成交量就出現瞭往上升的現象。現在每周每天成交量這塊對於我們是利好的，但別墅的產品針對性比較強，不比有的剛需項目限購解除以前一周成交幾套、十幾套的樣子，限購解除以後就是成倍的增長，可能平常十幾二十套。納帕溪谷周末成交量會比較大一點，但限購解除對納帕溪谷的銷售促進作用沒有一般產品那麼大。
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克而瑞華中咨詢中心副總經理肖銳
肖銳：實際上7月30號，我們就已經做瞭下半年限購解除的判斷。而限購解除對項目的影響可以舉例來看，我們監測瞭一下類似於華僑城、萬達公館這樣的項目，從解限前後一周的來電來訪量對比來看，是有比較大變化的。在政策還沒有正式出臺之前，項目一周的來電單訪量在150-160個，而新政出臺以後，來電來訪量達到260個。而在成交方面也有一些細微的變化，之前可能20套，現在增加到30套左右的水平，甚至更多。
接下來我們再談一談140平米戶型限購解除以後，對武漢下半年或者2015年樓市的影響。在這個問題上，有一個現象很有意思，從數據可以看到，2010年統計數據反映，從成交量上看，140平以上的產品成交占整體成交的20%，而在11年限購開始以後，140平產品成交占比整體下降，到去年下半年的時候隻有差不多7%，今年上半年稍微有點抬頭，但還是屬於低谷，大約在8%左右，到目前為止整個140平產品成交占比仍處於低谷的狀態。
我們認為在限購解除或者以後有可能把限貸寬松下來以後，被壓抑太久的140平產品需求會慢慢釋放出來，在成交量上也會逐漸恢復起來。但這需要一個過程，正是因為之前受到諸如政策的影響，或者受市場需求結構影響，市場上140平的產品量不多，現階段雖然有政策利好，但畢竟存量結構暫時不可能改變，140平產品的存量占比很少，供應跟不上來，需求就得不到很好的激發。而一段時間以後，140平產品存量得到消化，新增供應量又得到提升，隨著市場變化調整，140平的供應量加大，我們認為這個時候它的需求量才會激發出來。
民間信用貸款甲種建地民間信用貸款我們有一個初步判斷，14年下半年年底整個140平成交占比會在11-13%左右的水平，到15年底，大膽預計在18-20%，這就又回到12年140平成交占比比較高的狀態。
而限購解除對整個樓市的影響，首先從樓市整體產品結構來看，限購區域由於受存量壓力及未來供應壓力比較大的情況下，可能短期的量價釋放會得到一定的抑制，可能是從非限購區域變化帶動整盤的變化趨勢，這是我們一個判斷。
第二個在購房資格進一步寬松以後，我們判斷從14年下半年到15年一年半時間內，整個外來客戶群新增的需求量在200萬方到250萬方的面積。這個判斷有什麼依據？我們梳理瞭武漢市外地人的購房比例關系，數據最好的時候大概是2010年左右的水平，外地購房比例大概占比40%左右，13年底這個數據下滑，最差的時候是今年上半年隻占13%，外地購房者需求基本都被抑制瞭。我們認為在限購放開以後，或者限貸寬松以後，整個外地購房者的需求釋放出來，這一點對非限購區，遠城區、高新區應該是利好。我們也有數據判斷，可能在今年年底外地購房比例將會由13%變成21%的水平，到明年年底會逐步恢復到10年的狀況，可能為38%-40%左右。
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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/19304377022.shtml
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